ЦБ готовит ограничения для ипотеки с резким ростом платежа

Речь идет о программах банков и застройщиков, а не об ипотеке с господдержкой. Заемщику предлагают первые один-два года платить по ставке 5–6%, после чего она повышается до рыночных 17–18%. Комиссию банку за недополученные проценты вносит застройщик, но эти расходы могут заложить в цену квартиры — в итоге покупатель оплачивает льготу через более дорогую недвижимость и увеличенный кредит.

В примере квартира стоит 10 млн рублей, первоначальный взнос — 2 млн, а заем на 30 лет — 8 млн рублей. После двух лет по ставке 6% платеж становится 117,8 тыс. рублей при первоначальных 48 тыс. Расчет учитывает частичное погашение долга, но не включает страховку, комиссии и досрочные выплаты. Основной долг за льготный период сокращается незначительно. Если жилье подешевеет, остаток кредита может превысить его рыночную стоимость; продажа без потерь будет затруднена, а рефинансирование не гарантировано.

ЦБ намерен подготовить проект новых требований в I квартале 2027 года. Они могут вступить в силу 1 июля. Регулятор предлагает повысить на 50 процентных пунктов резервы банков по кредитам, где в первые три года платеж увеличивается более чем на 20% относительно среднего за предыдущие 12 месяцев. Период низкого платежа предполагается ограничить тремя годами, а государственные ипотечные программы вывести из-под новых требований. Пока это планы, не действующие правила, и прямого запрета для покупателей не предполагается: выдача таких кредитов может стать менее выгодной для банков, а часть предложений — исчезнуть или измениться.

Руководитель направления жилой недвижимости CORE.XP Екатерина Ломтева советует сравнивать цену квартиры при разных способах оплаты, полную стоимость кредита и будущий платеж. Директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков назвал ипотеку с льготным периодом возможной «финансовой ловушкой»: доход заемщика может не расти так же быстро, как платеж. Финансовый аналитик Bitbanker Марина Алленых считает ограничение обоснованной защитой от чрезмерной долговой нагрузки. По ее словам, временно сниженный платеж может быть полезен семье, которая одновременно платит аренду и ипотеку в ожидании сдачи дома, но после переезда кредит должен оставаться посильным при текущем устойчивом доходе.

Субсидированная ипотека помогала застройщикам поддерживать продажи без прямого снижения цен. Если инструмент станет менее доступным, девелоперы могут предлагать скидки или менять условия рассрочки, однако цены не обязательно снизятся: это зависит от спроса, объема непроданного жилья и состояния проектов.